DSR, DTI, LTV 차이 간단하게 정리

우리가 주택을 매매하거나 분양 받으려고 하면 나의 자금으로 해결하기 어려울 때가 많습니다. 그래서 대부분 주택담보대출 상품을 이용하게 되는데요. 그런데 이 상품은 아무 조건 없이 누구에게나 제공되는 것은 아닙니다. 크게는 세 가지 기준을 가지고 평가하여 제공되는데요. 이 기준이 바로 DSR, DTI, LTV 입니다. 그럼 이 세가지 기준의 개념에 대해 알아보겠습니다.


DSR(Debt Service Ratio)

이는 풀어서 말하자면 ‘총부채원리금상환비율’을 의미합니다. 즉, 대출자가 갖고 있는 주택 대출 원리금 외에 신용대출, 학자금 대출, 자동차 할부 등의 모든 대출의 원리금이 연소득의 일정 비율을 넘지 못하게 규제하는 것입니다. 간단하게 설명하면 개인 소득으로 감당할 수 있는 범위에서 돈을 빌리도록 제한하는 것이죠. 예를 들어 연 소득이 5천만 원 일 때 DSR이 50%라면 최대 2500만 원으로 제한 되는 것입니다. 그렇기 때문에 DSR은 개인 소득에 따라 한도가 달라질 수 있어요. 당연히 소득이 높을수록 받을 수 있는 한도는 높아지겠죠? 다만 이렇게 개인 소득을 면밀히 따지는 만큼 기준이 까다로운 편입니다.

  • 원리금? 원금과 이자를 합친 돈을 말합니다.


DTI(Debt To Income)

이는 ‘총부채상환비율’을 말합니다. 즉, 소득 대비 주택담보대출 원리금에 신용 대출 등 다른 이자를 더한 금융 부채로 한도를 계산한다는 의미인데요. 간단하게 생각하면 DSR과 거의 동일한 기준을 가지고 제한 한다고 볼 수도 있겠습니다. 다만 주택담보대출과 함께 보는 기타 출을 볼 때 원금을 제외한 이자 상환액만 포함해서 측정한다는 차이가 있습니다. 예를 들면 소득이 5천만 원이고 DTI가 50%라면 내 주택담보대출 원리금과 기타 대출의 이자가 연 2500만 원 이하가 돼야 한다는 것입니다.

  • 참고 (DSR과 DTI의 공통점 및 차이점 정리)

두 가지 기준의 공통점은 개인 연소득에 따라 비율이 달라지고, 높은수록 더 많이 빌릴 수 있다는 것입니다. 반면 차이점은 DSR은 주택담보대출 상환액과 기타 모든 대출의 원금 및 이자 상환액 모두를 포함하여 제한하고, DTI는 주택담보대출 상환액과 기타 모든 대출의 이자 상환액만 포함한다는 차이가 있습니다. 그래서 원금과 이자를 모두 포함하는 DSR의 기준이 더 까다롭다고 하는 거예요.

  1. DSR = 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 (원금과 이자 상환액) / 연소득
  2. DTI = 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액 / 연소득


LTV(Loan To Value ratio)

풀어 보면 ‘담보인정비율’을 뜻하는 것인데요. 즉, 은행이 주택을 담보로 돈을 빌려줄 때 적용되는 담보가치 대비 최대 대출 가능 한도를 말합니다. 간단하게는 주택 가격 대비 얼마나 담보로 인정해 줄 것인지 정하는 거죠. 예를 들어 아파트 가격이 5억일 때 LTV가 50%라면 최대 받을 수 있는 금액은 2억 5천만 원이 되는 것입니다. 그래서 LTV는 본인 소득을 기준으로 하는 DSR, DTI와 다르게 주택의 담보 가치에 대한 비율을 정한다는 것이 가장 큰 특징이자 차이점이라고 할 수 있겠습니다.

지금까지 주택을 거래할 때 이용하는 주택담보대출에 대한 기준을 살펴보았는데요. 앞으로 이 세가지 기준을 고려해서 내가 빌릴 수 있는 돈을 예상해 보고 거래 가능한 주택을 고민해 보시면 되겠습니다. 그럼 여러분의 건전한 금융 생활을 응원합니다.

  • 주택 가격의 기준은 호가나 실거래 가격이 아니고, 일반적으로 KB시세를 기준으로 합니다.

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