우리가 대출을 받을 때는 다양한 기준에 의해서 가능한 금액을 설정하게 됩니다. 이 기준 중 하나가 바로 DSR입니다. 그런데 금리가 불안정 하게 되면서 스트레스DSR도 도입하게 되었는데요. 그래서 이번에는 DSR과 스트레스DSR의 차이점은 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.
DSR이란?
Debt Service Ration의 약자로 ‘총부채원리금상환비율’이라는 뜻입니다. 이는 대출 이용자의 연간 원리금 상환액을 연 소득으로 나누어서 산정하게 되는데요. 쉽게 말해 연간 갚는 상환금(원금+이자)이 연봉의 일정 퍼센트는 넘지 못하게 설정하는 것입니다. 예를 들어 DSR 40%인데 연봉 2000만 원인 사람이 대출을 받는다면, 빚을 갚는데 연 800만 원을 낼 수 있는 수준까지만 대출이 허용되는 것입니다. 즉, 월급이 높으면 더 많은 대출을 받을 수 있습니다. 또한 월급이 똑같아도 금리에 따라 빌릴 수 있는 금액이 달라질 수도 있는데요. 기본적으로 금리가 높아지면 상환액이 올라가기 때문에 대출금이 줄어들고, 금리가 낮아지면 대출금은 늘어날 수 있습니다.
스트레스DSR이란?
이는 과거 5년 이내 가장 높았던 가계대출 금리와 현재 금리 치이를 빼서 산출한 금리를 현재 금리에 더하여 산정하게 됩니다. 예를 들어 5년내 최고 금리가 6.5%이고 현재 금리가 4.5%라면, 6.5%에서 4.5%를 빼서 2%가 나오게 됩니다. 그럼 2%를 다시 현재 금리인 4.5%에 더해 산출된 6.5%를 기준으로 나의 대출 한도를 설정하겠다는 것입니다. 즉, 다시 말해 연봉으로 갚게 되는 이자를 연 6.5%를 기준해서 넘지 않는 수준까지만 대출 받을 수 있다는 것이죠. 다만 5년 이내 가장 높은 대출 금리와 현재 금리 차이는 최소 1.5% ~ 최대 3% 사이로 제한되어 있습니다.
DSR과 스트레스DSR의 공통점과 차이점
- 공통점 : 기본적으로 DSR과 스트레스DSR은 모두 대출 이용자의 상환 능력을 평가하는 지표입니다.
- 차이점 : 기존의 DSR은 대출 받을 당시의 현재 금리만 기준해서 산정하지만, 스트레스DSR은 향후 상승 가능성이 있는 변동 금리까지 고려하여 산정한다는 것이 다르다고 할 수 있습니다.
스트레스DSR 적용하는 이유와 시기
기존에 있었던 DSR 제도로만 대출을 실행하게 되면 현재의 금리를 기준으로 산정되기 때문에 추후 발생할 수 있는 금리 변동에 대한 위험을 대비하기 어렵다는 지적이 많았습니다. 왜냐하면 예를 들어서 대출 이용자가 대출 금액을 DSR에 맞춰 최대로 받았는데, 이후에 더 높은 금리로 변동이 생긴다면 상환하기 어렵기 때문입니다. 그래서 이를 대비하기 위해 스트레스DSR을 적용하는 것입니다. 그리고 스트레스DSR이 적용되는 시기는 2024년 2월 26일부터 인데요. 우선 1차적으로 25%만 적용하며, 하반기에는 50%, 내년부터 100%가 적용될 계획입니다. 그래서 예를 들어보면 1차 적용이 됐을 시 연봉 5천만 원 직장인일 경우에는, 대출 한도가 3.3억 원에서 2.8억 원으로 약 5천만 원 정도 줄어들게 됩니다.
부동산 시장에 미치는 영향
아무래도 DSR과 스트레스DSR이 함께 적용되면 대출 한도가 줄어들기 때문에 주택 매수세가 감소할 수 있습니다. 그리고 이는 부동산 가격 상승은 억제하고, 가격 하락은 더 부추기는 효과로 나타날 수 있죠. 반면 주택 전세 수요는 늘어날 수 있어서 전세 가격은 상승할 수도 있겠습니다. 다만 이렇게 되면 전세 가격이 매매 가격을 받쳐주는 역할을 하기도 하기 때문에, 부동산 시장의 큰 하락은 막아줄 수도 있겠습니다. 즉, 전반적으로 부동산 시장 안정화에 도움이 될 것으로 예상됩니다.
※ 지금까지 DSR과 스트레스DSR의 차이점에 대해서 알아보았는데요. 현재 경제가 좋지 않고 대출 받기도 힘들어지고 있는 만큼, 앞으로 당분간은 무리한 투자보다 보수적인 투자와 절약하는 생활을 하여서 힘든 시기를 잘 넘기시기 바랍니다.
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