전세나 월세로 거주할 때 납입하는 보증금은 임차인의 소중한 자산인 만큼 법적으로나 제도적으로 다양한 안전장치가 마련되어 있습니다. 그 중 가장 확실하게 보호 받을 수 있는 제도가 바로 ‘최우선변제금’인데요. 그럼 이번에는 최우선변제금 기준은 어떻게 되는지 표로 간단히 살펴보고, 이와 더불어 최우선변제금 받는 법과 못 받는 경우는 어떻게 되는지 함께 알아보도록 하겠습니다. 바로 보실까요?
최우선변제금이란?
이미 잘 알고 계시겠지만 최우선변제금에 대해 간단히 말씀드리자면, 이는 주택임대차보험법에 따라 임차인을 보호하기 위한 제도 중 하나입니다. 즉, 살고 있는 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 일정 금액을 임차인이 최우선적으로 돌려받을 수 있도록(배당) 하는 권리를 말하는데요. 통상 근전당권(은행 대출 등)보다 앞선 권리가 되는 것이 일반적입니다.
지역별 최우선변제금 기준
지역마다 전·월세 보증금 수준이 다른 만큼, 최우선변제금도 지역마다 다르게 설정되어 있습니다. 현재 적용되고 있는 기준은 2023년 2월 21일에 개정된 내용이 그대로 유지되고 있으며, 이는 아래 표와 같습니다.
| 구분 (지역/보증금 범위·변제금) | 보증금 범위 기준(~이하) | 최우선변제금(최대) |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만 원 | 5,500만 원 |
| 과밀억제권역, 세종, 용인 화성, 김포 | 1억 5,500만 원 | 4,800만 원 |
| 광역시(과밀억제권역 제외), 안산, 광주, 파주 등 | 8,500만 원 | 2,800만 원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만 원 | 2,500만 원 |
참고로 최우선변제금은 내가 이사한 날짜를 기준으로 하는 것이 아니라, 주택 등기부등본상 최초 근저당권(은행 대출 등) 설정일을 기준으로 합니다. 즉, 예를 들어 임대인이 2022년에 대출을 실행했다면, 2022년 당시 적용되고 있었던 최우선변제금 기준액이 적용되니 별도 확인이 필요합니다.
최우선변제금 받는 법 (신청 방법)
최우선변제금을 받기 위해서는 법적 요건을 갖추고, 별도의 신청 절차도 진행해야 합니다. 우선 기본적으로 갖추어야 할 법적 요건은 ‘대항력’ 인데요. 이는 ‘전입신고’를 말하며, 집이 경매 등기 신청 되기 전에 완료해야 합니다. 또한 해당 요건은 반드시 배당 요구 종기일(돌려받기 전)까지 유지해야 합니다. 그리고 확정일자는 필수는 아니지만, 최대 금액을 보장 받기 위해서는 함께 받아두는 것이 좋습니다. 다음으로 신청 방법(절차)은 해당 주택에 경매가 시작되면 ‘배당요구 통지서’가 날아오는데요. 이때 배당요구 종기일(마감일) 전까지 법원에 ‘권리신고’ 및 ‘배당요구 신청서’를 제출하시면 됩니다. 신청 시 준비 서류는 임대차계약서(사본), 주민등록표등·초본 등이 있는데요. 자세한 준비 서류는 배당요구 통지서에서 확인하실 수 있습니다.
최우선변제금 못 받는 경우
지역별 최우선변제금 기준 표에서 살펴 본 것처럼, 지역별 보증금 기준 범위를 넘어간다면 최우선변제금은 받을 수 없습니다. 실제 1만 원이라도 넘어간다면 받을 수 없어요. 또한 주택 가액의 1/2(절반) 한도 내에서만 돌려 받을 수 있기 때문에, 한 건물에 소액 임차인이 많다면 배당금(최우선변제금)을 나눠 가져야 하므로 전액 돌려받지 못 할 수도 있습니다. 참고로 주택 가액의 1/2(절반)이란, 낙찰된 집값의 절반을 의미합니다. 그리고 앞서 말씀드린 것처럼 전입신고가 경매 신청 등기보다 늦은 경우에도 보호 받을 수 없습니다.
※ 마무리
지금까지 최우선변제금 기준 표와 받는 법과 못 받는 경우까지 전반적으로 살펴보았는데요. 전·월세로 이사를 준비하고 계신 분들은 참고하시기 바라며, 만약을 대비해 미리 숙지해 보시기 바랍니다. 참고로 이 외에도 전·월세 보증금을 확실하게 보장 받을 수 있는 방법이 또 한 가지 있는데요. 바로 ‘전세보증보험(전세보증금 반환보증보험)’ 입니다. 해당 내용은 다음 링크에서 확인하실 수 있어요. (전세보증보험이란? 가입해야 하는 이유는?)