우리가 살아가는데 필요한 필수 요소 중 하나인 부동산은 대표적인 투자 자산으로도 꼽히고 있습니다. 그래서 부동산 투자가 과열되어 투기적 분위기가 조성되면 정부는 이를 억제하기 위해 다양한 규제 정책을 만들어 과도한 가격 상승이 되지 않도록 막기도 하는데요. 크게는 3단계로 나누어 규제하고 있는데요. 바로 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 입니다. 이번에는 이 3가지 규제의 차이첨에 대해 알아보겠습니다.
조정대상지역
이는 부동산 시장 분위기 자체가 과열된 상태거나, 우려되는 상황에서 미리 규제하는 것을 말하는데요. 주택 가격 상승률이 물가 상승률을 뛰어 넘거나 주택 청약 경쟁률이 5:1 이상인 지역을 말하는데요. 투기 수요를 막기 위해 국토교통부장관 또는 시·도지사가 지정할 수 있습니다. 만약 조정대상지역으로 지정된다면 LTV와 DTI를 50%로 제한 받게 되고, 다주택자라면 추가로 양도소득세도 50%로 높게 측정됩니다.
투기과열지구
이는 부동산 가격이 빠르게 상승하는 추세를 보이면 지정하여 규제하는 것을 말합니다. 주택 가격 상승률이 물가 상승률의 2배를 뛰어 넘어 주택에 대한 투기가 우려되는 지역을 말하는데요. 사실상 조정대상지역과 비슷한 이유와 목적을 가지고 지정됩니다. 그리고 이 또한 투기 수요를 막기 위해 국토교통부장관 또는 시·도지사가 지정하게 됩니다. 만약 투기과열지구로 지정되면 LTV는 40%로 제한 받습니다.
투기지역
이는 주택 가격이나 토지 가격이 급등한 지역을 말합니다. 이것도 국토교통부장관 또는 시·도지사에서 지정하게 되는데요. 만약 투기지역으로 지정된다면, 양도소득세를 기준으로 시가(혹은 호가) 대신 실거래 금액으로 부과하도록 합니다. 그리고 주택 담보 대출은 전면 금지 됩니다.
과열 지역 수위 차이
- 투기지역 > 투기과열지구 > 조정대상지역
규제 완화하면 달다지는 점
기본적으로 규제가 해제되면 그 전 단계로 바뀐다고 보시면 되겠습니다. 즉, 투기지역이 해제되면 투기과열지구가 되고, 투기과열지구가 해제되면 조정대상지역으로 바뀌는 것입니다. 마지막으로 조정대상지역에서 해제되면, 규제가 없는 상태로 돌아가게 되는데요. 다만 규제가 없더라도 주택담보대출비율(LTV)은 100%로 바뀌는 것이 아니라, 70%까지 완화가 됩니다. 또한 다주택자도 주택담보대출이 가능해 집니다.
※ 참고 : 청약 시 주의할 점
규제가 강화된 지구에 청약을 진행한다면 대부분 전매 제한이 적용되기 때문에, 실거주 목적이 아니라면 신중할 필요가 있습니다. 전매 제한이란 분양 후 바로 주택을 매도하거나 전세 임대를 주는 것을 규제하는 제도인데요. 이로 인해 투자 목적으로 청약을 신청하신 분이라면 바로 수익화 할 수 없기 때문입니다. 또한 당첨 후에 취소를 하면 재당첨 기간이 최대 10년까지 제한되기도 하니 주의하시기 바랍니다. 다만 같은 규제 구역이라도 지역에 따라 전매 제한이 없는 곳도 있으니, 공고문을 추가로 꼭 확인해 보세요.