전세 사기는 임차인의 소중한 자산을 빼앗고 빚까지 떠안게 하는 악질 범죄입니다. 이에 전세보증보험이 이를 막거나 방어할 수 있는 유일한 대안으로 꼽히고 있는데요. 그럼에도 불구하고 전세보증보험을 알지 못해서 혹은 그 중요성을 인지하지 못해서 가입하지 않는 분들이 많습니다. 그럼 이번에는 전세보증보험을 가입해야 하는 이유와 안 해도 되는 이유, 그리고 상황에 대해서 간단히 알아보도록 하겠습니다. 바로 보실까요?
전세보증보험이란?
전세보증보험은 임대차 계약 종료 후에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 보증 기관이 대신 보증금을 반환해 주는 보험을 말합니다. 즉, 이 보험에 가입하면 세입자는 집주인이 보증금을 돌려주지 않더라도 보증 기관을 통해 먼저 보증금을 돌려받을 수 있으며, 보증 기관은 이후에 집주인에게 반환을 요구하고 환수하 됩니다.
전제보증보험 가입해야 하는 이유 및 상황
앞서 살펴본 것처럼 전세보증보험에 가입해야 하는 가장 큰 이유는 보증금을 돌려 받지 못하는 상황을 대비하기 위함입니다. 아무리 좋은 임대인이라도 돈으로 이어진 관계는 결국 돈 때문에 문제가 생길 수 있기 때문인데요. 주로 발생 하는 문제로는 역전세, 집값 하락, 고의적 미반환 등이 있습니다. 예를 들어 역전세 및 수요 감소로 인해 다음 세입자(임차인)가 안 구해지는 경우, 집주인(임대인)이 다음 세입자가 올 때까지 보증금을 돌려줄 수 없다며 안 돌려 주는 경우가 있습니다. 이 외에도 세입자가 살고 있는 도중에 집주인의 과도한 채무로 인해 집이 경매로 넘어가거나, 세입자 모르게 채무가 많은 집주인으로 바뀌는 경우 등이 있습니다.
전세보증보험 가입 안해도 되는 이유 및 상황
그럼 전세보증보험 가입을 안 해도 되는 경우는 어떤 상황일까요? 대표적으로는 공공임대 주택에 입주하는 경우입니다. 이는 LH(한국토지주택공사), SH(서울주택도시공사) 등 공공 기관이 임대인(집주인)이기 때문에 보증금을 미반환 할 위험이 없습니다. 그리고 집주인(임대인)이 등록 임대 사업자인 경우에도 굳이 가입할 필요가 없는데요. 등록 임대 사업자는 법적으로 ‘임대보증금 보증보험’에 의무적으로 가입해야 하기 때문입니다. 다만 불안하다면 중복되지 않는 기관으로 별도 가입은 가능합니다. 또한 ‘최우선 변제금’에 포함될 만큼 보증금이 작은 경우에도 전세보증보험에 가입할 필요가 없는데요. 이는 각 지역마다 보장 기준이 다르기 때문에 별도 확인이 필요합니다. 이 외에도 집주인이 부채가 없고 재무 상태가 안정적이거나, 전세가율이 낮고 투명한 지역은 전세 사기 피해 우려가 적기 때문에 전세보증보험 가입을 고려해 볼 수 있습니다.
가입 기관 및 가입 방법
전세보증보험을 제공하는 대표 기관으로는 HUG, SGI, HF 등이 있으며, 이 중에 많이 이용하는 기관은 ‘HUG’와 ‘SGI’입니다. 가입 방법은 각 기관이 운영하는 온라인 공식 홈페이지나 모바일 앱을 통해 가입 하실 수 있으며, 오프라인 직접 방문 신청 시에는 각 지역 지점이나 위탁 은행에서 가입 하실 수 있습니다. 그리고 가입 기한은 이사 날로부터 전세 계약 기간의 1/2(절반)이 지나기 전까지 입니다. 참고로 공식 HUG 앱은 ‘안심전세’이며, SGI 앱은 ‘SGI M’입니다.
- HUG 공식 홈페이지 (안심전세포털) 바로가기 : 가입 신청 및 지점 확인
- SGI 공식 홈페이지 신청 페이지 바로가기 : 가입 신청 및 지점 확인
가입 전 주의 사항 및 확인 사항 (체크리스트)
- 전입 신고와 확정 일자 받기 : 기본적으로 전입 신고와 확정 일자를 받아야 전세보증보험에 가입할 수 있습니다.
- 건물 용도 및 종류 확인하기 : 건물 용도가 주택용으로 되어 있어야 하며, 사무용으로 되어 있다면 가입할 수 없습니다. 특히 오프스텔이나 빌라, 주상복합 건물은 필히 확인할 필요가 있습니다.
- 부채 비율 확인하기 : 주택 가격(실거래가 및 시세) 대비 부채 비율을 확인해야 합니다. 여기서 말하는 부채 비율은 집주인이 집을 담보로 잡은 대출(근저당권)과 세입자가 지불하는 보증금까지 더한 값에 주택 가격을 나눠서 100을 곱해 나온 값(%)을 말하는데요. 보통 90 ~ 126%를 기준으로 하고 있습니다.
- 소유권 확인하기 : 계약하는 집주인과 실제 소유주가 동일한 지 확인해야 합니다.
참고로 건물 용도나 소유주 확인 및 부채 확인 등은 ‘안심전세’ 앱의 ‘안심조회’ 서비스를 통해 확인하실 수 있습니다.
※ 마무리
지금까지 전세보증보험 가입해야 하는 이유와 안되는 이유에 대해 살펴보았는데요. 전세 계약이 처음이신 분들은 참고하셔서 상황에 맞게 좋은 결정하시기 바랍니다. 개인적으로는 전세 보증금 자체가 적지 않은 만큼, 가입할 수 있는 조건만 된다면 가입하는 것을 추천 드립니다.